“《蛋壳租金贷比例近70%，上市失败或面爆雷风险》”

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招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓收入近50亿元，去年同期为16.73亿元。 但是，收益在增加，损失也在持续扩大，目前蛋壳公寓仍处于损失状态。 其2019年前9个月的净亏损为25亿1600万元。

值得注意的是，大头部长租赁公寓平台相继推出，其背后的租赁贷款模式风险也开始引起监管关注。 数据显示，蛋壳公寓正在逐渐压缩顾客采用租赁贷款的比例，从去年的91.3%下降到现在的67.9%。

1、4年的融资超过60亿，依然是赤字

据企业调研消息，蛋壳公寓成立于年1月，是高级白领公寓企业品牌，产品形态涵盖合租公寓、全租赁公寓等，其经营主体为紫桐(北京)资产管理有限企业，企业注册资本

蛋壳公寓招标书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13个市场，共406746套房间 但是，成立之初，蛋壳公寓在北京的一城管理着2000多间房屋。 截止到年末，3年以上蛋壳管理的房屋数量增加了166倍，年复合增长率为360%。

在新金融方面，融资方面无论蛋壳、自在、青客，都被业内人士深入观察过多次融资，以前就被业内人士指出，不仅仅是自在、蛋壳公寓，整个领域都非常缺钱。

年，蛋壳公寓分别获得天使轮、A轮融资。 年3月，蛋壳获得1亿元人民币的a +轮融资。 这一轮融资由喜悦资本接受，与优客工厂投资，a轮投资者开物华登追加投资。

年2月，蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资。 同年6月，蛋壳公寓完成7000万美元b+轮融资，老虎全球基金( tiger global )获得投资，B轮投资地华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璞资本及bai

2019年3月，蛋壳公寓完成5亿美元的c轮融资，由老虎全球基金( tiger global )、蚂蚁金服共同领取，与春华资本进行投资。 另外，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东还在继续投资。

最近的d轮融资在招股书中明确了。 在提交招股书之前发生，金额1.9亿美元，投资对象为中国人文化产业投资基金和春华资本。

在目前的股东结构中，老虎全球基金是最大的机构投资者，占20.0%股份的蚂蚁金服占股7.8%； 蛋壳公寓共同创始人兼首席执行官高靖直接持有14.2%的股份，天使投资者兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

从 年成立到现在，青客公寓也经历过天使轮、a轮、b轮、c轮的融资。 同样，今年6月也自由进行了b轮融资，泛大西洋资本获得投资，腾讯投资、红杉资本中国、天图资本等获得投资，共计约5亿美元。

根据蛋壳、青客两个长屋公寓公开的招股书复印件，亏损成为了不可避免的关键词。

招股书显示，蛋壳公寓的首要收入是租金和服务费。 在收入方面，蛋壳公寓的年收入分别为6.56亿元、26.75亿元； 2019年前9个月营收近50亿元，去年同期为16.73亿元。 但是，收益在增加，损失也在持续扩大，目前蛋壳公寓仍处于损失状态。 其年净亏损2.72亿元，年净亏损13.69亿元； 2019年前9个月净亏损25.16亿元，去年同期净亏损8.13亿元。 对此，招股书称，尚未盈利的原因是运营规模在快速增长。

无独有偶，青客公寓同样营业收入和净亏损同步扩大。

公募书显示，青客公寓的会计年度、会计年度收益分别为5.22亿元、8.89亿元。 截至2019年6月30日，9个月营收为8.98亿元，去年同期为5.93亿元。 年，青客公寓净亏损1.9亿元，全年净亏损4.26亿元，截至2019年6月30日，9个月净亏损3.48亿元，去年同期净亏损2.89亿元。

(/h ) ) 2、租赁贷款的管理和维修

(/h ) ) )在首席部长租赁公寓的平台上上市，其背后的租赁贷款模式的风险也值得关注。 据不完全统计，目前共有25名监护人因租用公寓资金链断裂，经营不善倒闭，仅今年7月就有6名监护人租用公寓引发暴雷。

根据 的规定，租赁贷款的正常模式是，公寓向出租人出租房屋，出租人向金融企业申请租赁贷款，金融企业从未重复向公寓支付租赁人的贷款，出租人按月偿还金融企业的贷款，直到押金为止申请贷款 分期贷款+长租公寓的模式被认为是大多数人获胜的创新。 但是，随着领域的野蛮生长，金融+长租公寓模式异化，许多公司可以利用长收短付资金杠杆扩大10倍以上。 一旦资本市场调整，这类公司往往会陷入资金链断裂的深渊。

在新的金融深度下，我们观察到蛋壳公寓逐渐压缩了顾客采用租赁贷款的比例。 根据公募书，年、年、至2019年9个月前，蛋壳公寓91.3%、75.8%、67.9%的顾客采用了租赁贷款，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元。 同期，蛋壳公寓租赁贷款利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。

(/h ) ) )租赁公寓市场不时发生雷电，租赁贷款模式的风险逐渐凸显，引起监管关注。

8月，南京宣布多部门联合使用两个月，依法严查高收入低收入、挪用租金等行为。 随后，杭州也宣布开展为期一个月的房屋租赁市场专项检查工作，集中整治规范房屋租赁市场经营秩序，严厉查处签订租赁合同、高收入低租赁、侵害群众利益等问题。

10月，浙江省杭州市住房管理局发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行) (征求意见稿)》。 即将上市的住房租赁资金监管办法，从法规层面加强资金监管。 其最大亮点是设立租赁资金专用存款账户，冻结部分资金作为风险防范金。 风险防范金的总额是月租金总额的两倍，十分明确，如果这一构想得以实施，房屋租赁公司的特别存款账户中至少还剩下两个月的房租，可以用于房屋租赁人和房东的损失赔偿。

另外，由于近期南京乐伽企业、左旗企业等查明的问题，西安市住建局、市委网信办公室、市金融业局等7个职能部门也于近期合作对房屋租赁中介机构进行了为期4个月的集中整治。 对策要点集中在违规经营、违规租赁住房、违规分期租赁、发布虚假租赁新闻、提供违规租赁贷款、提供违规经纪服务等方面。

业内人士认为，相比雷击后的协调处置，主管部门尤其需要加强对长租公寓经营模式的监管，快速发展长租市场健康规范，保障房东和租客的合法权益。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，目前租赁市场发育还不充分，应通过政策规范保障住宅租赁市场的健康快速发展。 必须建立住房租赁法律制度体系，将租赁复印件纳入长效机制框架，加强住房租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导，规范领域，避免野蛮生长。

来源：企业之窗