“青客上市成长租公寓第一股，但离“解套”还很遥远”

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美国东部时间11月5日，青客公寓( qk )在纳斯达克上市成功。 发售前，青客公寓大幅削减了募集金额，从之前计划的1亿美元下降到了4800万美元左右，腰斩了一半。 在此次ipo中，青客发行价为17.00美元，开盘价为17.35美元，盘中一度上涨至19美元，但收盘价下跌至17.64美元，市值为8.37亿美元。 ipo成功后，与提交赴美上市计划自由和招股书的蛋壳公寓相比，青客公寓抢滩成功，成为长屋公寓海外上市第一股。 但是，在现在的时代，不是很擅长先上市。 一位业内人士表示，现在显然不是上市的好时机，对青客来说，手上拿的是沾了血的芯片。 从创立之初开始，青客公寓就开始租用资本。 年6月获得手链创始人天使投资； 年12月获得朝创投a轮融资的年5月，获得蓝宝石亚洲领投b轮1亿8千万元融资； 年4月17日完成了数千万美元的c轮融资，摩根士丹利管理的私募基金和凯欣资本共同得到投资。 青客公寓的股权融资累计已经超过1亿美元。 与优越的筹资能力相比，摆在青客公寓前面的，是三年累计赤字11亿、债务达27亿的财务数据，以及资金无担保、租赁贷款风险等未解决的大课题。 即使上市，长屋公寓的第一股离解套还很远。 每租房损失3821元 青客公寓成立于年，是长屋公寓领域起步的一批人，偏向于为20-35岁的城市青年租客提供1000-2000元/间的统一装修的公寓。 为了脱颖而出，青客一般会选择稍显偏僻的地铁站附近的公寓。 根据china insights consultancy的数据，就总租赁房屋的价值和数量计算，青客公寓排名国内长租公寓运营商第三。 根据其招股书，国内约80%的租客想租月租金低于2000元的房子，以这样的房数计算，青客居领域首位。 据青客公寓介绍，该年和年平均月末的入住率为91.6%和92.4%，为同一领域最高。 业内人士表示，业内标准为90%，如果想达到90%以上，就必须做促销，用价格杠杆撬动出租率，但无法挽回。 但是，无论是领域第1位还是第3位，以赤字改变市场是目前整个长期租赁领域的现状，青客公寓也无法逃避这一法则。 青客公寓持续亏损 股东招股书显示，青客公寓财政年度净利润8.90亿元，比财政年度5.23亿元增长70.3%，截至2019年6月30日9个月，净利润8.98亿元，比去年同期增长51.4%，净利润增速放缓。 其净亏损额从财政年度的2.45亿元扩大到财政年度的4.99亿元，截至2019年6月30日9个月，青客公寓净亏损3.73亿元，高于去年同期的3.24亿元。 至此，青客连续3年亏损，累计亏损11亿1700万元。 以截至2019年6月30日的97621家租户计算，青客公寓每租房损失3821元。 当然，与全年每房损失5469元相比，损失幅度有所缩小，但与收益平衡相距甚远。 在连续赤字的前提下，青客不得不降低其扩张速度。 青客公寓成立运营的第一年(截至去年12月31日)，可租赁的房间数为940间，全部在上海。 截至2009年12月31日，运营覆盖的6个城市共有91234间房，复合年增长率为114.4%。 这种爆炸性的增长到了2019年悄然放缓。 截至2019年6月30日，青客公寓供应97621室，增长率仅为7%，无扩张力。 青客也意识到扩大会带来损失，根据招行本的记载，持续消耗大量资金扩大公寓互联网，我们快速发展事业的支出可能会比预想的要高，同时我们很快或者大幅增加收入以抵消运营费 截至2007年12月31日，青客和房东平均租赁合同期为63.3个月，是我国主要分布式长时间公寓租赁运营商中最长的。 但是，截至2019年6月30日，其中11.8%的合同将在财政年度末到期，面临租金重新谈判，有可能导致新的租金上涨。 而且，出租人的流动性指标相当弱。 截至2019年6月30日的9个月内，青客公寓与租户签订的平均合同期为11.7个月，其中68.3%的合同期在12个月以上。 但在同一时期，47.3%的租户在合同期满前取消了租赁，只有5.1%的租户选择了继续租赁。 低于一年的平均租赁期，近一半的出租人提前取消了租赁，以个位数的持续租金率，长租公寓的第一只股票真是不自然。 没有还债，造血能力不足 青客公寓此次选择流血上市，其背后当然有巨大的资金压力。 股东招股书显示，截至2019年6月30日，青客现金及现金等价物和限制性现金共计4.50亿元，根据财年亏损近5亿的数据，青客公寓账面上的资金可能不足以支撑另一年。 另外，截至2019年6月30日，青客公寓总资产20.3亿，负债27亿，股东亏空总额19.71亿元，已经到了无法偿还债务的境地。 这也表明了青客的价格居高不下和造血能力不足。 和其他长屋公寓运营商一样，青客公寓还是做房东的生意，其商业模式差在赚取房租上。 根据公募书，财政年度、财政年度以及2019年6月30日的前9个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%、90.6%。 上述期间，青客公寓平均月租金(打折后)分别为1160元、1180元、1075元； 青客公寓获得的折扣后租金差的比例分别为26%、25.3%和20%。 青客公寓获得的折扣后租金比例 截至2019年6月30日，单间折扣后的月租金差价约为215元。 考虑到青客公寓的低房租和高运营价格，利润空之间并不大。 在同一时间段，每个房间的平均装修价格分别为20069元、19783元、14747元，这个价格即使逐渐下降，对于单间月租金只有一千元的青客来说，无疑是很大的经营压力。 结合企业的营销支出、维护支出和空安装率的情况，回收装修价格的周期会更长。 长屋公寓的装修价格几乎占总价格的17%，公司的现金流受到了很大的考验。 年8月，青客公寓引进融资租赁模式，与国有银行拥有的租赁服务企业合作，进行公寓的购买和装修。 青客公寓将改装后的房源连同家具卖给融资租赁企业，5年内分期付款给租赁服务企业，到期后返还。 截至2019年6月30日，青客在此次合作中更新了24.1%的公寓。 虽然合作为青客提供资金，在一定程度上减轻了压力，但这仍然是一种借款模式，存在一定的风险。 为了缓解高装修价格和高空的安装率问题，装修后不久出租的甲醛房屋不时出现在投诉平台上。 2019年8月31日，一位租客出租青客公寓旗下杭州市萧山区某房间后，皮肤过敏，出现过敏性鼻炎等问题，委托青客员工上门检查，目前已收到4倍以上的甲醛退款。 另外，在一个城市扩张的初期，平台可能继续产生前期的装修价格和其他运营价格和费用，而不产生相应的净利润。 例如，在财政年度，包括杭州、武汉、南京在内的许多城市青客大幅扩大，前期市场研究和测试产生大量前期费用，运营前支出占净利润的比例从财政年度的3.8%变为13.2%。 除了造血能力之外，和许多分布式长租公寓公司一样，青客公寓的收益来自租赁和增值服务。 其中，租赁是最重要的收入来源，占财政年度、财政年度、截至2019年6月30日的9个月收入的97.4%、89.6%、88.3%。 公募书显示，财政年度和财政年度青客公寓租金收入分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日前9个月，青客公寓租金收入为7.93亿元。 如果过分依赖租金收入，无法及时、低价招揽或留住足够的租户，或者房间空的搁置期比预期长，则可能会对经营业绩产生不良影响。 盈利方式太单一，青客也打算扩大自己的增值服务。 例如，基于会员的新零售平台qingke select。 青客增值服务收入所占比例从财政年度的2.6%增加到目前的11.7%，仍在较大增长空之间。 有人指出不贷款的话房租会上涨 说到租赁公寓领域，租赁贷款是一个不容回避的话题。 租赁贷款是指出租人与长屋公寓公司签订租赁合同时，与与该公司合作的金融机构签订融资合同，由该金融机构为出租人支付年度房租，出租人向该金融机构每月归还租赁贷款。 但是，行业常用的操作方法是，长租公寓不要一次性重复所有租金，然后利用资金进行扩张，签订越来越多的房源来扩大市场。 青客公寓在公募书中表示，平台将鼓励租户向金融机构借款，并通过分期付款预付租金。 预付半年租金可享受5%，预付年租金可享受10%的折扣，借款利息也由青客公寓承担。 在财政年度、财政年度、截至2019年6月30日的9个月中，青客租金分期付款的利息已经达到0.41亿元、0.74亿元、0.54亿元。 截至2019年6月30日，青客与11家金融机构合作提供分期付款的租赁贷款。 合同期限通常为26个月，65.2%的青客公寓租客使用租赁贷款，未偿还本金8.726亿元。 其实，早在去年9月，上海市住建委、市房管理局就与相关部门合作的租赁贷款问题成立了多个检查组，对包括青客公寓在内的16家上海代理租赁公司进行了检查和协商，并询问了租赁贷款情况的要点。 2019年3·； 十五期间，青客房租难以下降、收钱不透明等问题再次暴露出来。 从年9月开始，青客公寓先后与上海华瑞银行、陆家嘴国际信托企业、招商银行签署了融资协议。 年6月19日，青客公寓与上海翔梓金融新闻服务有限企业签订融资服务合同，后者向青客推荐个人投资者，循环授信额度8000元，年化利率水平10%。 值得注意的是，上海翔梓金融新闻服务有限公司是上海的p2p平台，其旗下的魔房宝平台是存量房地产租赁收益权金融平台。 2019年7月23日，上海市公安局奉贤分局发布了关于魔房宝的案件侦查情况通报。 目前，该平台已被冻结，平台实际管理人员凌某已被逮捕。 由于租赁贷款的高速扩张，平台经常混乱，青客公寓在文芳阁投诉、收集投诉、315保险等投诉平台上，累计已经收到近千件投诉。 一位租客表示，青客公寓以不办理租赁贷款租金会上涨为理由，强行办理了2年的网店银行租赁贷款，住了1年以上也可以不负责任地退房。 但是租户搬家后也没有退出网络商务银行的租赁贷款，影响了个人的征用。 简而言之，租赁贷款相当于利用杠杆作用。 玩的最大风险是，在公司资金链断裂发生雷电的情况下，租赁房屋将无法居住，将继续支付金钱。 一位业内人士说要烧财经。 据米凯龙爱家总裁、创始合伙人冯全林介绍，长屋公寓玩家有一个中心平衡点。 房子少则市场占有率少，影响大则无法形成有规模效应的供应链特征。 如果得到很多，出租率得不到保障，就必须降价促销。 如果价格得不到保障，运营就跟不上，会引起甲醛房屋等社会话题，以及当初的约定和实际的交货无法实现等一系列的连锁反应。 他认为，领域还是要回归理性，不能盲目扩张。 12万房间的小目标，不好办 2019年是分布式公寓企业品牌多事之秋，领域积极洗牌。 据不完全统计，目前有26位父母租住公寓，资金链断裂，经营不顺利破产。 冯全林认为，长屋公寓暴雷有几个原因。 首先，依靠租赁贷款这种金融方法，处理扩张的资金太多了。 第二，蜂拥而至的玩家太多，哄抬物价，导致房价急剧上涨。 第三，全领域进入红海后，劳动者整体贪婪，失去了克制和理智。 未来2到3年，这个领域一定会向好的方向迅速发展，但也一定是良币清除劣币的过程。 虽说租赁公寓这个领域本身无法抑制，但租赁公寓的前景是真实存在的。 长屋公寓主要分为以前流传下来的c2c模式和企业品牌的长屋公寓模式。 青客表示，在中国企业品牌长期公寓租赁市场的主要运营商中排名第三。 年，美国等发达国家企业品牌长期公寓租金渗透率为46.0%，中国仅为1.8%，预计到2024年将达到11.2%，仍有巨大的快速发展潜力。 企业品牌长时间公寓租赁模式还包括集中式和分布式，其中分散的长时间公寓是中国市场的主要商业模式。 年，中国分布式长租公寓市场规模为261亿元，预计到2024年将增加到3317亿元。 租长屋公寓一直是微利领域，为了突破盈亏平衡，冯全林叫我烧财经。 首先是提高内部效率，使之能够对外进行战争。 二是可以算账。 租金率、收益率、价格等都要计算，烧钱是没有春天的。 第三，提供真正质量化的服务。 现在很多长屋公寓拥有客户的大数据，可以在整个链条上提供更丰富多样的服务。 例如基于顾客诉求的商品供给、服务供给和跨行业合作、一鱼多餐。 照片/视觉中国 在业内人士看来，5万套房为盈利线，青客公寓创始人金光杰在c轮融资后，将目标提升至12万套房。 目前，青客似乎离这个目标还有一段距离。 即使上市，这条路也很难走。 只有非常少，真正高质量的企业才值得在美国上市。 昨天，金沙江创投主管合伙人朱啸虎在微信的力矩中表示。 他提醒说，要在美国上市，不能贪图安逸，而是要重视路演。 否则，很快就会跌落成无人关注、没有交易量的孤儿股，市场价格疲软、腰斩，员工也会因期权大幅贬值而失去信心。 现在，这个去美国破潮，青客能例外吗？

来源：企业之窗