“大幅削减募资额后挂牌纳斯达克，青客公寓上市背后暗藏隐忧”

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正式提出赴美上市申请28天后，青客公寓昨晚在纳斯达克上市，股票代码为qk，打响了国内长屋公寓海外上市的第一弹。

公募书显示，青客公寓的发行价为17.00美元/股，共发行270万股美国存托股(以下简称ads ) )每股ads相当于企业的a类普通股30股)。 如果经销商不行使超额配售权，蓝客此次上市募股总额为4800万美元左右。 此次发行的联合账册经理由摩根士丹利有限责任企业和中国国际金融香港证券有限企业共同负责。

IPO后，青客公寓高管和董事合计持股从36.9%降至34.8%，其最大机构投资者凯欣资本持股比例从30.6%降至28.9%，前者投票权为80.5%，后者为8.6%。

根据青客公寓的募集书，此次ipo募集得到的资金将扩展所涵盖的公寓和房间的数量，投资于技术升级和基础设施改造，也用于常规运营用途。

上个月8日，青客公寓正式提出赴美上市申请。 同月25日，青客公寓更新招股书，最高募集近1亿美元资金。 距离上市还有4天，青客公寓积极选择将此次ipo的发行规模从目前为止的520万股ads调整为270万股ads。 按每股ads17-19美元的发行区间计算，其最高募集金额也从此前的近1亿美元减少到约5000万美元，跌破一半。

这个方法从表面上看是为了让青客公寓顺利登陆纳斯达克，深层原因是对上市没有信心。

一位行业专家确信，长期租赁公寓在达到规模效应后，只有在边际价格下降的同时得到妥善管理，才能赚钱。

这意味着堆积量成为长屋公寓早期快速发展的第一要务。 规模往往与充足的现金流挂钩，但前期的获客价格和装修投资、后期的服务支出和供应链管理、住宅空安装价格、折旧价是长租赁公寓的必要支出，处于较低的平均利润水平(约2 (，

从青客公寓财务报告来看，严峻的情况更为直接。

青客公寓财政年度、财政年度运营损失分别为1.89亿元、4.26亿元； 截至2019年6月30日，青客公寓9个月运营亏损3.47亿元(约5064万美元)，去年同期运营亏损2.88亿元。 青客公寓会计年度、会计年度净损失分别为2.45亿元、4.999亿元(约7282万美元)； 截至2019年6月30日，青客公寓9个月净亏损3.73亿元(约5436万美元)，去年同期净亏损3.24亿元。 如果综合迄今为止刚赴美上市的另一位父母租用公寓的玩家蛋壳损失，可以看出这两家公司两年半共计超过50亿元。

投资机构的资金燃烧后，钱从哪里来？ 对于经历了过山车式快速发展的长屋公寓来说，ipo似乎是唯一且最好的选择。 以前在“蛋壳公寓”提交了赴美ipo申办书，长屋公寓怎么样了？ 》的文章重点是ipo可以让公司向二级市场直接融资，并退出以前的投资者。

青客公寓招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营共有96854间，覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6个城市，其中上海为主要市场，拥有6万多套房源。

灼识咨询报告显示，按总租房价值和数量计算，青客公寓居国内长租公寓运营商第三位，另外，国内约80%的租房者希望月租金低于2000元，但 另外，青客公寓的年和年平均月末入住率为91.6%和92.4%，为同一领域最高。

这种长头出租公寓的玩家，青客公寓在其他方面的表现，令人担忧。

截至2019年6月30日，9个月内，青客公寓与租户签订的平均合同期为11.7个月，其中68.3%的合同期长于12个月。 但在同一时期，47.3%的租户在合同期满前取消租赁，入住一周以上后停止合同将扣除保证金，只有5.1%的租户选择继续租赁。 低续租率，公司提供的服务质量经常有问题，但稍微看一下网站，就会发现青客公寓的顾客评价比较不好。

目前的长屋公寓由于运营过于繁重，盈利模式大多单一，新的盈利出口(利用租赁数据提供辅助服务等)还没有得到验证。 在低持续租金率的青客公寓中，对运营的精细化有何评论？ 期限错误的金融游戏能支撑多久？ 历史经验表明，ipo对公司来说绝不意味着终点，对青客来说，下一阶段的策划尤为重要。

长租领域不应该如相关评论家所述，出现包围公司行为的长租公寓吗，要用资本控制散户房东，提高价格，让租客多付房租？ 现有的中介租金足够了，交半个月租金交手续费也不贵。 这需要冷静下来进行辩证思考和验证。

感觉长屋公寓的领域还没有进入正式的稳定期。 如何找到长期租赁领域的收益的做法论是基本的。

/ h/] [/s2/ ] (本文开头的钛媒体，作者/桑明强) (/s2/ ) )。

来源：企业之窗