“何亮宇：机构化是稳定市场的租赁住房供应的方向”

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我们最大的问题是，不说租赁房屋的来源是谁，租赁对象是谁。 你为什么抱怨房租贵？ 出租对象突然从国际酒店的租客降到了2亿8000万没有城市户口的人，所以租金估计很高。 总是发言尖锐的任志强7日向长屋市场开炮。

9月7日，证券日报主办的新业态新变革创新诉求---中国长租市场峰会在北京召开，原华远地产董事长任志强、世联行副总裁甘伟、中联基金总裁何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等参加峰会圆桌讨论

此次峰会邀请了业界高管、专家学者，就长租公寓到底是资本风口还是诉求风口，资本与市场应该如何融合快速发展等话题展开了讨论。 特别是前瞻长租公寓的政策方向、市场机会、公司的战术定位和路径选择。

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长租公寓市场下沉，供需两端推高租金

圆桌会议一开始，任志强首先提醒大家，其实1979年中国已经出现了长屋公寓，大部分合资酒店都配有长屋公寓。 严格来说，第一间长屋公寓是建国酒店，第二间是华远大厦。 80年代中晚期，长屋公寓的首要比较者是国外的人或国内的高收入人口。 例如歌手那英等，当时大部分住在华远大厦。 我们的长屋公寓是三层楼，但集中住着30多位歌手和电影明星。

在他看来，长屋公寓之所以在2008年以后真正开始快速发展，是因为在高度城市化的过程中，由于各种限制条件，有些人买不起房子，只能租房子。 但他认为，由于缺乏适当的税收政策和其他配套条件，建立合理的租赁市场并不容易。

任志强认为，长租公寓的费用对象发生了变化。 以前是最富有的人，现在有2亿8000万人在城市生活工作，但是没有城市户口。 这个巨大的诉求有可能使长租市场迎来10年8年的高增长过程。 但是他还强调，长租市场的好日子受政策的影响很大，如果户籍制度等发生变动，长租市场也有可能发生变化。

比起 任志强，俞国泰对长期租赁市场更有信心，更值得期待。 他说，从诉求的角度来说，目前户籍制度下农村生活人口越来越多，实现了城市化，因此有必要运用市场化手段和保障手段处理居住问题。 所以，长租市场潜力巨大。

另一方面，中国、韩国、中国提倡租赁购买和政策后，各主体对长期租赁市场的参与度非常高，不仅运营主体的参与，大量资本也相继流入，市场具备更快、更快发展的条件。 其实炒面和炒股一样，笔者是老股民。 在个股配置上，我一贯的做法是提前伏击潜在的个股。 而且，我每天发表社团按时三张一周能上涨30%以上的门票。 例如，6月29日敦促大家买入的赫美集团，今天再次涨停，最高利润为52%，而6月26日买入文件夹合金也有43%的利润。 对于30%以下的票，我很模糊！ 相信在节奏上的朋友现在盆满钵满，等待着下波的机会。 本周的黄金股已经公布，在公吸中自己看

长租公寓是市场的诉求还是资本的诉求？ 参加圆桌会议的投资机构代表何亮宇也陈述了自己的感想。 从与开发公司的交流情况来看，很多开发者都是被迫的。 例如，拍摄的地块根据要求必须有一定的百分比；二是放在较长的周期内，从开发转向自我维持是必然的方向。

开发商今天之所以长期租赁，确实是因为利润空之间，他们越来越拥有团队、能力、企业品牌等储备，将来市场实际上通过抛售出租后，会做好准备，不做准备的战斗，

至于是否推动了长屋公寓租金的上涨，在何亮宇看来，天通苑的一间房租从7000元炒到10000元多，可能真的存在，但那是一个孤独的事件，在大样本中， 如果有足够的时间投入市场，价格必须在供求的两端决定。

北京的750万套房对应3000万常住人口，显然是一个供不应求的概念。 200万套租赁住房和800万套租赁住房的诉求也明显不一致。 再加上去年以来，清退的出租房屋进一步减少了统计外的供应量，加剧了供需矛盾。 他还表示，房价进一步上涨，原本没有能力购买和处理住房的人可能没有能力买房子。 他20多岁、30多岁的时候当然会转向租赁市场，供求两端促使租金上涨是自然的现象。

作为早期安排长租公寓的公寓运营商代表，甘伟认为，探讨中国的租赁市场，不应只局限于北京、上海这样的一线城市。 世界之所以关注二线城市的布局，是希望二线城市成为未来中国城市化的引擎，长租市场更具潜力。

我们的3万间长屋公寓基本分布在中国二线城市。 我带着一个月的租金入住。 也有装修。 还有冰箱。 也有空调整。 洗衣机也有好床、书架、书架、衣柜、桌子、沙发。 一间房间平均1600元。 这个价格是一个月吗？ 一对情侣占收入的15%20%就足够了。 北京50%的收入用于租金。 中国大部分城市只要拿20%的收入就可以租到房子，所以我认为这个市场还存在。

二级方程式

长线资本不得由领域助推器出借租金费用

任志强在谈到当前长期租赁市场资本是否蜂拥而至，能否获得所希望的回报时表示，对资本来说，第一是房屋租赁，如果钱回不来，就等房价上涨。 第二，时间长了会有一点减税。

他还指出，中国的租赁市场以二手房或住宅翻新为主，实际上租金收益率很高。 房屋改建可能只需要2万元，交给中介的话一个月可以租2千元，年收益率超过100%。

俞国泰认为，长租市场要想快速发展，需要长期稳定的资金，需要收益率相对较低的资金参与。

资本一定都是利益驱动的。 看这每一笔利润什么时候兑现，或者在安全和利益方面如何取舍。 这是资本参与长期租赁市场中最需要确定的，也是最需要定义的。

关于资本在长租市场中扮演着什么样的角色，或者应该如何与市场融合快速发展，俞国泰表示应该分开讨论。

追求安全性的资本，或长久的资本，对市场有利。 这个领域投资回收期长，最初投资比较大，对企业来说财务方面负债累累。 如果说牵涉到长线资本，这个领域有补助。 他认为，如果一些资金融资价格居高不下，领域快速发展和公司自身快速发展没有明确的运营模式，没有赚钱能力，无法获得资本的预期收益率，资本也不会长久投身于这个公司和这个领域。

对此，何亮宇先前表示，全球范围内，发达国家稳定市场租赁住房供应量较大的仍在机构，机构化是一个方向。

(/h ) )任总说大家都可以买房子，产权在个人手里，所以没关系，但是应该汇总起来进行租赁管理。 这两个方向都很省事。 虽然组织化是方向性的，但有很多组织化的模式。 重资产模式自己持有资产，并且进行管理租赁。 既是所有者又是管理者。 此外，还有以较轻的世联行为对象的房东模式。 另外，也有相对整租的情况。 在魔方之类的地方，有时租一间独栋的房子，把酒店的办公楼变成公寓。

他坦言，作为资本方，最在意的核心问题是收到的房源能否尽快投放市场，我租房空一个月损失一个月房租。

谈到市场资本支持机构囤积工资上涨的传言，何亮宇指出这很荒谬。 囤了两个月才涨了200元，两个月的机会损失可能两年就能捞回来。 作为理性成熟的资本家，我非常关注空因为安装率的问题，要求公司尽快投入。 是否降低装修标准，那是另一回事。 可能必须控制装修标准。 不能有甲醛等问题。

对于目前引发物议的租赁费用贷款模式，何亮宇认为p2p模式崩溃、高利润如贩毒等说法有点耸人听闻。

毕业生不出钱一个人付三个人。 这个时候，一个工具出现了，我可以借给你钱。 如果你不一次重复交三四个月的房租，租一年的钱很可能会更划算。 租金信贷有必要存在吗？ 我们还需要。 到目前为止，这个生态健康安全。

(/h ) )他也为向租金贷款以提高房租的说法招致冤屈。 举个例子，北京使用租金出租的有10%多，上海有20%多，但相反上海的租金涨幅明显低于北京的涨幅，不能简单地认为资本推高了房租。

但是，他提请注意这个模型的几个风险点。 一个是是否充分公开，是否隐瞒欺诈行为。 二是期限不对，底层租赁可能只有一年，但签的租金所需贷款期限可能有两三年，三是房租预付去向。 如果非法公司炒了股票，怎么办？ 这三种违反行为必须加以监督并根除。

甘伟直接欢迎资本进入效率化。 我们特别希望如果股票债务结合，以股票为主，我们毕竟是规范的运营企业，债务太高，无法消化。

在他看来，资本进入后想赚两个钱。 一个是资产上升的钱。 这是不动产的逻辑。 一个城市的快速发展资本的投入形成了城市化的过程，这笔钱不应该由供应商赚，而应该由资产持有人赚这笔钱，应该是reits的一件事。 二是提高与运营相关的效率。 把租金溢价、地价溢价、企业品牌溢价分开，不要把租金当作模糊的概念。

三级方程式

呼吁用市场的方法处理问题，不要成为风口上的烧猪

最后，圆桌论坛的嘉宾们也分别表达了对未来长租市场快速发展的期待。

我个人认为应该用市场的方法处理问题，用公开监督和法治的方法处理问题。 这个市场越来越规范，价格越来越合理。 要允许价格通过竞争合理，就必须遵循志强道。

俞国泰表达了三种观点。 一是长期租赁市场除政策性住房外，只要是市场化的租赁市场，包括政府在该领域确定的定义或确定的规则、相应的配套制度、配套规则、配套操作程序、政府监管部门相互之间的互动，都可以在市场参与主体确定的规则下快速发展。

(/h/)二是保障民生以外市场化的诉求行业，希望给政策制定一点灵活性，让子弹能飞得更久(/k0/)之间和时间更长。 这样，市场就会有市场化选择、市场化竞争，供求决定市场会迅速发展。

(/h ) )三)是长期租赁领域还是未成长的孩子，需要在比较宽松的市场(/(/k0 ) )之间迅速成长，需要社会各界对这个市场给予一定的支持和理解。

何亮宇认为，长租赁市场的长期快速发展，一是土地供应方式和租金方面政府必须调整。 否则，这个市场就起不来了。 二是一定门槛的机构化。 三是适度创新的金融化。 需要金融支援。 不这样的话起不来，但是适度的话，不可以过度。

甘伟说，长租市场的诉求是存在的，但这是我们应该如何结构化来增加供给，让更多人享受更多房子的问题。

而且，不要总是把我们叫做热点。 我们本来是风口上的猪，现在变成了风口上烤的猪，不太受得了。 我们还是乳猪。 太小了。 他笑着说。

9月7日，《证券日报》公司主办的新业态、新变革、新诉求中国长租市场峰会在北京召开，远洋集团长租公寓业务快速发展中心常务副总经理俞国泰圆桌论坛，介绍长租公寓的现状

俞国泰表示，从长期租赁公寓市场的角度来说，目前市场处于最初的探索阶段，过去很多创业企业都在建造公寓，但现在有很多主体参与。 年、年国家提倡寻租和政策以来，市场各类主体对长期寻租市场的参与度非常活跃。 我曾在远洋做房地产开发，从去年开始打算进入长屋公寓行业。 从去年下半年开始，我们逐渐开始定位新业务，希望未来成为远洋业务中的支柱业务。

从年下半年开始，我们的同行、越来越多的同行竞争对手包括代表队开始入场。 俞国泰表示，在目前多渠道、多代理参与的市场形势下，长租公寓将迎来非常迅速的发展。 主要条件是有租赁诉求。 目前的户籍制度下，越来越多的流动人口、城市化新人口、新城生活人口需要投身社会，国家无论是市场化手段还是保障手段，都需要协助处理住房问题，长期租赁公寓市场潜力巨大。

俞国泰认为，资本极大地推动了租赁公寓领域的快速发展。 除运营主体外，长线和短线投资资金大多参与租赁市场，包括建设银行等国有大型银行和房地产基金等。 有了资金的支持，长租公寓市场将迅速发展，市场规模也将扩大。 但是，让我们来看看资本选择什么时候兑现，在安全性和盈利能力方面如何取舍。 他说，长屋公寓市场要快速发展，需要长期稳定的资金，而且只有要求收益率较低的资金参与，才能促进这一领域的健康快速发展。

他表示，除政策性保障性住房外，仅就市场化的租赁市场而言，如果政府制定该领域既定的规则，使市场参与主体能够在既定规则下快速发展，将非常有利于市场的长期快速发展

最后，俞国泰表示，长屋公寓市场是一个尚未成长的孩子，需要在比较宽松的市场空之间迅速发展，希望社会各界对有运营能力、盈利能力和社会责任的公司给予一定的支持和理解

9月7日，在《证券日报》公司主办的新业态、新变革、新诉求中国长租市场峰会上，中联基金总经理何亮宇就长租企业的快速发展模式等分享了他的看法。 何亮宇指出，中国未来的长租市场，政府应实现利润下的市场化、一定门槛下的机构化、适度创新的金融化三个化。

(/h ) )何亮宇说，光从长租板块来看，这并不是以前流传下来的意义上的赚大钱领域。 那么，房地产开发商为什么要开发这项业务的一部分呢？ 另一方面，由于政策限制，开发商在拍摄时约定一定的自持比例； 另一方面，公司从开发过渡到自我维持是必须的阶段，需要事先进行布局，培育企业品牌，抢占市场先机。

相对于国内外市场，在中微子上市的房地产开发公司只有23家，上市的reits有230多家。 这有税收的原因、制度的原因，但更重要的原因是社会经济迅速发展到了一定阶段。 中微子230多只reits中，多数被开发公司收回。 市场快速发展十多年后，政府在80年代给予的税收优惠进一步推动了reits市场的快速发展。 在中国reits的上市中，税收可能不是0到1的问题，而是1兆到10兆的问题。 房地产开发商今天长租。 越来越多的是团队、能力、企业品牌储备。 将来，如果真正的市场通过出售来出租的话，就不用打没有准备的仗了。

在 中，资本如何介入市场？ 何亮宇认为资本介入市场的方法有很多种，目前主要有以下四种。 一是直接入股，通过资本市场增加附加值或退出。 二是以重资产模式运营，成为房地产全员或reits投资者对外租赁，三是魔方制作的租金abs，三是魔方信用融资进行扩张安排，四是自由蛋壳制作的租赁abs，核心是租金的

另外，何亮宇还介绍说，近期市场上热门的租金出现了信贷，在年轻人无法出钱支付1、3美元的情况下，成本信贷应运而生。 到目前为止，这种花费方式是健康安全的，但其中存在一定的风险。 一是租赁公司没有充分公开情况，出租人有可能被骗签订合同。 二是期限不匹配，租期只有一年，贷款期限可达2-3年； 三是租赁公司收取大额租金后，资金运用无法监管，容易发生挪用和崩溃。

中，租赁费用的信用是否有必要存在？ 我觉得何亮宇还是有必要的。 “大额房租”是自然发生的现象，“大额房租”形成的资金是商业行为中的经营型负债。 资金沉淀大量存在于商业中，允许发生。 但是，对违规行为，一定要进行监管。

将来，长屋公寓如何迅速发展？ 何亮宇认为应该实现三化。 一是政府必须出让利润下的市场化，在土地供应方式和租金方面政府必须做出相应的调整。 否则，这个市场很难快速发展。 二是一定门槛的机构化，租长公寓还是要走机构化的道路，但需要一定门槛第三是适度创新的金融化，长期租赁公寓的快速发展需要金融支持，但如果适度合适，就不要过度

来源：企业之窗