“蛋壳ipo背后：大量裁员22%，投诉量和广告费直线上升”

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其招股证明书显示，年、年、截至2019年9月30日的9个月蛋壳公寓收入分别为6.57亿元、26.75亿元、50亿元。同期发生的净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、25.16亿元

2019年9个月前，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，金融机构预付预付款达31.06亿元，两者合计39亿元，出租人退租返还的预付款租金17.57亿元。

并且在创立4年多的时间里，蛋壳公寓累计获得7次融资，融资总额超过60亿元，在ipo申请书公布前，获得了中国人文化产业投资基金和春华资本1.9亿美元的d次融资。

缩短装修时间以弥补安全隐患

蛋壳公寓的商业模式其实非常简单，就是从房东那里租房子，重新装修或者分期出售给租户，本质上是中介商业模式，名义上是赚取房屋租赁的差价和给租户的服务费。

因为是房租差价，对于蛋壳公寓来说，一个是尽量以便宜的价格从房东那里收房，一个是尽量缩短装修时间降低价格。 三是尽量提高房租价格，增加服务费，获得额外利润。

就房东的价格而言，蛋壳公寓通常与房东签订4-6年的房租合同，可以享受房源未来几年的涨价红利。 资料显示，蛋壳公寓一室2019年前6个月的月平均价格为1564元，比去年同期的1656元下降约5.56%。

关于房租价格，蛋壳公寓一间房2019年前9个月的月平均收入为2155元，比去年同期的2408元下降约11.74%。 租金价格和房租收入下降的首要原因是2019年蛋壳公寓扩大到南京等二三线城市，拉低了原一线城市的高数据。

(/h ) ) )另外，常年租赁公寓的局面，出现了青客公寓和魔方公寓等新兴平台，竞争(/) )/k0 ) )面前惨淡，租客方面的涨价非常困难 行业大部分通行的商业模式都是高价向房东租房，低价向房主出租，所以租赁公寓的一般损失很严重。

(/h ) )控制长屋公寓价格的方法一般是减少装修时间，简化装修价格，蛋壳公寓在这方面也不例外。 招股证显示，蛋壳公寓年、年、2019年前9个月的装修天数分别为22.4天、21.1天、18.7天，装修费用分别为1.26万元、1.16万元、1.04万元。

不断缩短的装修时间和不断减少的装修费用，给房屋的环境和质量安全带来了一定的风险。 实际上，蛋壳公寓上市后，对蛋壳公寓的甲醛等环境问题的投诉层出不穷，一时引起舆论的关注。 虽然蛋壳公寓不断对外表示要根除甲醛、劣质家具，但顾客的投诉依然在继续。

39以39亿元的巨额预付租金，支撑公司的运营

房租差价、服务费收入是蛋壳公寓显性的商业模式，更隐藏的是租赁金融化带来的资金占有红利。

根据招商函，蛋壳公寓收房租的方法有两种。 一种是租户直接按季度、半年或按年付款。 另一种是用第三方金融机构的贷款分期支付的方法，这种支付方法的收益一方面缓解了租户的资金压力，另一方面金融机构提前向蛋壳公寓支付资金年，蛋壳公寓以6%的年息向金融机构支付。

无论何种形式，蛋壳公寓都会收取高额的预付租金，从而形成巨额的资金池。 股票募集资料显示，2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，金融机构预付金31.06亿元，两者合计39亿元。

近亿元的预付是蛋壳公寓现金流量的支撑关键。 股票募集资料显示，由于快速扩张和持续亏损，蛋壳公寓年、年、2019年前9个月的经营现金流为1亿1500万元、11亿6200万元、16亿2900万元，呈现流出加速的风险。

高度依赖预付账款来补充现金流会带来两个问题。 一是如果出租人大量返还租金，预付租金将返还给租户，蛋壳公寓的现金流将持续紧张。 根据招股资料显示，年、年、2019年前9个月蛋壳公寓按出租人租金返还的预付租金分别为4.36亿元、17.57亿元、17.57亿元，客户租金也有同样加速的趋势。

另一个问题是，大量的房租贷款会导致公司投诉量的直线上升。 文芳阁投诉平台上，关于蛋壳公寓的1142件投诉中，大部分都是与房租分割相关的房租贷款业务； 在聚合投诉平台上刊登的396个蛋壳公寓投诉文章中，也有关于蛋壳公寓邀请租户签订房租分割的纠纷。

广告费用上升到4亿，但前9个月裁员22%

蛋壳公寓成立于年1月，虽然只有4年，但发展很快，从年末的2434家增加到2019年9月末的406746家，不到4年增加了166倍，增速居领域首位。

这样的成绩，一方面是蛋壳公寓在赤字交换市场战术上占主导地位的结果，另一方面也有广告投入带来的传播效果，在长屋公寓竞争激烈的一年，2019年蛋壳公寓疯狂地发布了广告。

招股书显示，年、年、2019年前9个月的蛋壳公寓营销费用分别为0.81亿元、4.71亿元、7.93亿元，其中最大的是广告费用支出，分别为0.32亿元、2.01亿元。

年、年、2019年前9个月，蛋壳公寓收入分别为6.57亿元、26.75亿元、50亿元，这意味着广告投入占营收的比重分别为5%、7.5%、8.08%，呈增长趋势。

与广告投入不断增加相反，蛋壳公寓在历经多年快速增长后，员工数量出现了明显的收缩趋势。 2019年9月30日的员工总数为5205名，比年末的6676名减少了约22.03%。 (本财经上市企业研究院凌先静) ) )。

来源：企业之窗