“青客公寓IPO募资额缩水过半，合作P2P被警方查处”

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11月4日，中国首个长期租赁公寓运营商青客公寓获得sec批准，在纳斯达克全球精选市场发行270万股ads，每股17美元-19美元，股票代码为qk。 但是，为了顺利上市，青客公寓不得不大幅削减募捐金额，从之前计划的1亿美元降至4800万美元左右，腰斩了一半。 股东招股书显示，急于上市的青客公寓资金链紧张，过去几年累计亏损20亿元。 其资金方包括7月份刚被上海警方查获的非法集资平台的魔房宝。

将募集金额减少一半

11月4日，据sec官网消息，中国长屋公寓运营商青客公寓的上市申请获得批准。 在1日提交的最新修订后的招股书中，青客公寓计划将预定募集资金额从9400万美元减少一半，以17美元-19美元发行270万股ads。 (如果经销商完全行使超额分配权，则发售数为310.5万股) )，以中位数18美元计算，则为)/s2 ) )。

招股书显示，青客公寓这几年持续亏损。 截至年底和年底，青客公寓净利润分别为5.23亿元和8.89亿元。 截至年6月30日和2019年6月30日前9个月，青客公寓净利润分别为5.93亿元和8.98亿元( 1.308亿美元)，比去年同期增长51.4%。

截至年末，年末，青客净损失分别为2.45亿元、4.99亿元； 截至年6月30日和2019年6月30日的前9个月，青客公寓净亏损分别为3.24亿元和3.73亿元。 截至2019年6月30日，青客公寓累计亏损20亿2900万元。

截至年末和年末，青客公寓的现金、现金等价物、限制性现金余额分别为人民币3.67亿元和1.19亿元。 截至2019年6月30日，青客公寓现金等价物、限制性现金净余额4.51亿元，其中限制性现金1.08亿元，现金等价物3.42亿元。

截至年9月30日和年9月30日，青客公寓股东赤字总额分别为人民币7.95亿元和14.23亿元。 截至2019年6月30日，青客公寓股东赤字总额为19.71亿元。

和自由、蛋壳等长屋公寓运营商一样，青客公寓本质上是大型的两位房东，是赚取房租的商业模式。

招股书显示，截至2019年9月30日，青客公寓合同公寓数量为9.96万套。 青客公寓一般与房东签署5-6年较长的租赁期，按照房东的意愿可以延长2-3年。 通常情况下，房东给青客公寓90-120天的租期，锁定前三年的固定租金，从第四年开始每年租金上涨5%。

招股书显示，截至财务年度、财务年度及2019年6月30日前9个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%、90.6%。

上述期间，青客公寓的平均月租金(打折后)分别为1160元、1180元、1075元； 青客公寓获得的租金差异比例分别为26%、25.3%、20%。 考虑到青客公寓的低房租和高运营价格，利润空之间并不大。

年和年，青客公寓的租金收入(折价出租人后)分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。

青客公寓从出租人那里收取押金作为企业账面上的沉淀资金。 根据公募书，截至年9月30日、年9月30日、2019年6月30日，青客公寓收到的预付租金和押金总额分别为9269万元、1.71亿元和1.39亿元。

48 %的租赁客户提前中止租赁

和中国许多其他长屋公寓一样，青客公寓也通过金融杠杆、资金池、期限错配等手段实现了大规模业务扩张。

招股书显示，青客公寓与11家金融机构合作向出租人提供分期付款的租赁贷款。 截至2019年9月30日，青客公寓租赁公寓的65.4%的租赁支付采用了租赁贷款。

在这种模式下，合作金融机构在批准通过借款人的贷款后，不一次性将最多24个月的租金重复支付到青客的指定账户。 之后，贷款人每月向金融机构偿还贷款本金。 根据领域惯例，青客应向金融机构提供未偿贷款余额的5%以上的保证金。

(/H ) )由于不能一次重复收取1 )两年的租金，只需要按月或季度向房东支付租金，其剩余资金将成为进一步扩大青客公寓住房占有量的武器。 这显然涉及到期限不匹配的问题，如果出租人提前终止租赁，青客公寓必须在一个月内将剩余租赁期的租金偿还给金融机构。

招股书显示，截至2019年6月30日前9个月，47.3%的出租人在租赁期满前中止租赁。 其中，在采用租赁贷款的租赁中，48.3%的租赁人选择提前中止租赁。 出租人提前解约会被收取押金，但对青客公寓来说，提前解约的客人占了近一半，无疑给流动性带来了巨大的挑战。

风险资本的平均利润为4.7倍

据公开消息，青客公寓先后获得4次融资，其中，年9月获得1000万美元的a次融资，投资方在朝创投即年6月获得1.8亿元人民币的B轮融资，资方为赛利奇投资基金和纽瓦克创投

根据招股书，年7月和年3月，青客公寓通过发行c轮和c-1轮优先股分别获得300万美元资金。 其中，前者的资助者为摩根士丹利，后者的资助者为凯欣资本旗下的基金。 2019年6月，青客公寓又发行了c-2轮优先股，获得8330万美元。

公募书表明，上市成功后，青客公寓的风投资本将得到较高的回报。 上市前老股东的平均持股价格为3.84美元，以上市发行价新投资者的价格18美元计算，老股东的平均收益为4.7倍。

与P2P平台合作，于7月被警方揭发

为了处理资金问题，青客公寓除了吸引风投资金外，还与银行、信托、p2p签署了资金合作协议。

从 年8月开始，青客公寓与某国有银行旗下的公寓租赁服务企业合作，后者为前者提供了长达5年的装修分期贷款。 截至2019年6月30日，青客公寓利用该方法翻新了24.1%的公寓。

从2019年2月开始，青客公寓开始了轻资产战术，从房东那里租了装修齐全的公寓，进一步减少了装修价格的支出。

招股书显示，青客公寓从银行、p2p等处获得资金。

年9月26日，青客公寓与上海华瑞银行签署了为期3年的循环信用协议。 后者提供30万元人民币的贷款额，加权年化利率为6.7%和7.5%。 年3月，青客公寓与陆家嘴国际信托企业签订了1年贷款合同，年化利率为8%。

年6月19日，青客公寓与上海翔梓金融新闻服务有限企业签订融资服务协议，由后者向青客推荐个人投资者，循环信用额度为8000元。 双方约定的年化利率水平为10%。

年6月，青客公寓与招商银行签订了10年贷款协议，截至年和年9月底的加权平均年化利率为5.36%。

值得注意的是，作为青客公寓资金来源之一的上海翔梓金融新闻服务有限企业是上海的p2p平台，其旗下的魔房宝平台为存量房产租赁收益权金融平台。

根据魔房宝与青客合作的模式，魔房宝平台上的个人投资者购买的是青客公寓转让的租金收益权。 但是，收益权转让模式涉嫌类资产证券化业务，是网络贷款监管条文明令禁止的红线之一。

2019年4月，魔房宝逾期后暂停兑换，5月平台在微信上公布了兑换方案。 7月23日，上海市公安局奉贤分局通报称，魔房宝平台实际控制人凌某涉嫌非法吸收公众存款，经检察院相关批准后被公安机关依法逮捕。

通报称，魔房宝平台(上海翔梓金融新闻服务有限企业)等11家关联企业的涉案银行账户被冻结。 此外，警方还获取魔房宝平台的电子数据和第三方支付数据，跟踪资金的下落。

据公开新闻报道，魔房宝是上海翔梓金融新闻服务有限企业的房地产收益投资平台，隶属于存量房地产领域的综合服务商魔方金服。 自2008年8月成立以来，魔房宝为国内300多套公寓、酒店、办公室、社区商务等空间的运营项目累计提供了近10亿的融资服务。 [/s2/]

年12月及年8月，魔房宝先后获得2次融资。 其中，第二轮融资9500万元，投资对象为凯蒂资本、戈壁创投等。 年3月，魔房宝连接到江西银行的存款管理系统。

截至2019年3月，魔房宝借款余额为5225万元，逾期笔数及代偿额等均为0。

来源：企业之窗