“青客挂牌、蛋壳等待！长租公寓的租金贷“生意”依然风生水起”

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(/h ) )长屋公寓的头平台上马不停蹄，硝烟弥漫

目前，自由、蛋壳公寓、青客公寓等头部平台跑马圈地，硝烟弥漫。 公开资料显示，房间管理自由，运营80万套，蛋壳公寓40.67万套，青客公寓截至年底共91234套。

今年9月，万向、蛋壳相继运往美国，但两家都否认自由首席执行官熊林不会更坦然地出货。 10月25日，青客公寓的更新招股书打破了以往的预想，仅4天后，蛋壳公寓就正式向美国证券交易委员会sec提交了招股书。 有消息称蛋壳公寓将与青客公寓争夺长期租赁公寓的海外上市。

11月5日，青客公寓在纳斯达克全球市场宣布挂牌交易，意味着青客公寓获得国内长租公寓首次在美国上市。 具体来说，股票代码qk以每股17美元的价格发行了270万股美国存托股(简称ads )，上市募股总额约为4590万美元。

实际上，通过烧钱来拓展领土已经成为长屋公寓运营商们不能说的秘密，但却得不到二大家角色背后的利益，长屋公寓运营商们很难迈出步伐 公开资料显示，据不完全统计，目前已有25位父母租住公寓，资金链断裂，经营不善倒闭。

此时，原青客后的蛋壳上市环节，对长屋公寓运营商来说，可能看到了上市的转机。 幸运的是，两笔募集资金都在1亿美元左右。

在募捐用途方面，青客公寓表示，将扩展覆盖的公寓和房间数量，投资于技术升级和基础设施改造、常规运营用途； 蛋壳公寓介绍，一是用于扩大业务规模，二是加强技术实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用，三是用于常规周转资金用途。

赤字不断 赤字不断

(/H ) )长屋公寓的服务商的竞争就像不停的马拉松，只有跑到最后才能取得胜利。 收入单一，价格上涨，持续赤字，融资困难，长屋公寓的服务商们步履维艰。

对蛋壳公寓来说，租金和服务费是第一收入来源。 根据公募书，蛋壳公寓的年收入分别为6亿5600万元、26亿7500万元。 2019年前9个月收入近50亿元，去年同期为16.73亿元。

招股书显示，全年净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元，即2019年前9个月的净亏损为25.16亿元。 对此，蛋壳公寓表示，赤字的原因是收入的上涨导致各价格的上涨，主要是租金价格、折旧费等。

其中，截至2019年9个月前，蛋壳公寓租金44.5亿元，占当期收入的89%。 目前，蛋壳公寓总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率达到99.83%。

青客公寓两年内亏损7亿元以上，债务压力巨大。 根据公募书，青客公寓每年亏损2亿4500万元，每年亏损5亿元。 另外，截至2019年6月底，青客公寓总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，资产负债率132.83%。

可以看到，青客公寓和蛋壳公寓不到三年，总共损失了49亿元。 而且，融资特别重要。 据悉，蛋壳公寓截至2019年只获得过两次融资，最近在提交招股书前获得了1亿9000万美元的d轮融资，并获得了中国人文化产业投资基金和春华资本投资。 另外，今年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元的c轮融资后，蛋壳公寓的估值超过了20亿美元。

比起蛋壳公寓，青客公寓面临的融资问题似乎更为严峻。 公开资料显示，青客公寓今年以来没有融资，但最近一次是去年4月17日获得了数千万美元的c轮融资，投资地为摩根士丹利和凯欣资本。

今年8月以来，至少有3家公司离开了课程。 2019年8月7日，长租公寓运营商乐伽公寓运营主体南京乐伽商业管理有限企业在官微发布公告中表示，近期因企业经营不善无法履行合同，加之乐伽公寓目前停止运营，关闭所有业务，员工大量离职，无经营收入。

10月初，河南悦如公寓发布公告称，目前企业投入巨额资金装修配置的1600套分布式公寓面临巨大的经营和资金压力，目前无法维持企业的正常运营。 10月28日，杭州中选房地产发布公告称，由于企业经营不善，目前资金不足无法正常开展业务。

出租贷款的疑问不断

拆迁户表示，租赁公寓的服务商担任房东的角色，其中必须消费租赁费用、装修费用等，实际上无法盈利，只能通过透支、客户资金的占有无法扩展，业务模式本身也存在漏洞。

在 价格高、利润低的情况下，一些房东们还在考虑做隔断。 最近，蛋壳公寓和自由引起了监管的观察。 北京市居委会表示，蛋壳公寓在两处房屋内发生了改变房屋内部结构分割出租的行为。 蛋壳公寓的这种行为已经改变了房屋的内部结构，构成了分期租赁。 除6万罚款外，北京市住建委责令蛋壳公寓，自收到处罚决定书之日起15日内修改。 不仅是蛋壳公寓，今年9月以来，自由也多次改变房屋内部结构分租，因此被北京市住建委处罚。

拆房者表示，长屋公寓最大的问题是将租赁改为金融产品。 事实上，长屋公寓的服务商们经营的租赁贷款也令人怀疑。 据新闻报道，租赁贷款是指出租人与租赁公寓公司签订租赁合同，与公司合作的金融机构签订贷款合同，通常该金融机构为出租人支付年度房租，出租人每月向该金融机构偿还贷款，并相应贷款

了解到分期付款业务是扩大蛋壳公寓规模的重要手段。 蛋壳公寓与持卡金融机构合作，为租客提供房租分期贷款，分期月付、季付、半年付、年付的支付方式，表明租户可以选择。

值得注意的是，在蛋壳公寓中选择分期月付的租户需要与第三方金融平台签订贷款合同。 根据公募书，蛋壳公寓大多数情况下，租户在支付了第一个月的租金、服务费、押金后，金融机构将向蛋壳公寓支付11个月的预付款。

蛋壳公寓在柒财经上表示，最常见的第三方金融平台是微型银行，除此之外还有网络银行、中信信托、任意购买分割等。 具体来说，每月提前7天交付房租，逾期可能发生滞纳金，逾期3天合同冻结，逾期7天合同解除； 按正常手续办理租赁解除手续后，租赁合同解除，解除分割。

根据 公募书，蛋壳公寓的收入大部分来自租金和服务费。 年、年、截至2019年前9个月，蛋壳公寓客户租赁贷款占比分别为91.3%、75.8%、67.9%； 贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元； 租金利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。

截至2019年6月30日，青客公寓的租金约有7成来自分期租赁贷款。 根据公募书，青客公寓已与11家金融机构合作提供分期租赁贷款，租金的65.2%由分期租赁贷款支付。

柒财经发现，长屋公寓服务商的租赁业务受到顾客的质疑。 一种表示自己选择了按月付款，却在不知情的情况下贷款。 另一种表示，贷款后，中途转贷、退房等流程较为复杂。

我在58同城发现深圳有合适的房源。 到场中介是蛋壳公寓的销售人员，在中介的催促下，签订了定金协议，支付了500元的定金。 在此期间，这个中间人是&lsquo； 流程需要我把银行卡绑定到蛋壳公寓，提供手持身份证的照片，但没有其他声明。 发现蛋壳公寓每月付款需要在强制性分期贷款、合同上至少签一年。 客户同意后，拒绝了取消定金的要求。 王先生在文芳阁的投诉中这样说。

其实，像王先生这样的抱怨还有很多。 在违约金、定金等问题上，蛋壳公寓的投诉也不少。 目前，根据文芳阁投诉，蛋壳公寓投诉量为1462件的聚合投诉，蛋壳公寓投诉401件。

蛋壳公寓的销售显示，月付款为一次付清，最少满足三个月。 因为，要从三个月开始租。 如果没有毕业，20岁以上可以在新闻上试试。 按一次就能合格。 但是，利息由蛋壳公寓支付。 中途违约的话有违约的责任，贷款的话蛋壳公寓会解除。 对具体违约的责任只是模糊的回答。

事实上，长屋公寓的租赁业务被怀疑贷款资金没有得到比较有效的监管。 据拆解相关人士介绍，少数租赁公寓中介与第三方金融机构签订融资合同，将融资资金扩展至资金池，租赁人和房东的资金和期限不对，而租赁公寓中介沉淀的大量资金却没有得到较为有效的监管。

据我司此前报道，长期租赁市场缺乏准入门槛、标准规范，许多公司向出租方收取年租金，按季度或按月向房东支付，利用长期收入较短的支付资金杠杆达到10倍以上

(/h ) ) ) )对于违反租赁公寓采用租赁贷款等问题，监管一直在积蓄力量。 年，浙江发布《关于促进长期租赁公寓市场稳定健康有序快速发展的指导意见》，指出目前个别长期租赁公寓公司违规采用租赁贷款等金融产品、个别住宅资源质量较差、房租上涨过快等问题。

其中，要求严格规范租赁业务。 从事房屋租赁业务的租赁公寓公司不得自行开办租赁贷款等金融业务，不得与无放贷资格的机构合作开展租赁贷款等业务，不得诱导承租人签订租赁贷款合同，也不得向承租人提供担保等增信措施。 租赁公寓公司利用房东的房源与金融机构合作开展租赁费用贷款业务的，应当事先征得原房东的书面同意。 (文/初岚) )

来源：企业之窗