“长租公寓赴美上市：规模高增长 租金扔倒挂 未来还会暴雷吗？”

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成功上市的青客公寓和待售的蛋壳公寓，以及越来越多的两位房东们面临着什么新的挑战呢？

文/富途研究

作者/时间和

最近，打击上市的房东不少，从wework到长屋公寓，本质上是提供效率和服务的商家，拉开了房东和租客的价格差。 但是，目前房东普遍存在的租金转卖、损失惨重、暴雷频率问题始终得不到解决。

曾经的独角兽wework经过多次曲折，估值被砍或被砍，但还是上市失败。 投资者也遭受了巨大的损失。 不过，11月6日，软银集团发表了第三季度的新闻，出现了时隔14年的季度运营赤字。 据悉，软银第三季度计入了与投资韦伯、wework等企业相关的5379亿日元未实现损失，其中仅wework的投资损失就达到4977亿日元。

但是，青客公寓在经历了融资规模的缩小之后，于11月5日晚登陆纳斯达克，成为长屋公寓的第一股，同日上涨3.76%。 另外，第二套长租公寓的股票也在途中，蛋壳公寓于10月28日正式提交到美国，发行了股票招股书、暂定代码“dnk”。

发售失败的wework，陷入了更加困难的状况，开始陷入困境。 上市成功的青客公寓和等待上市的蛋壳公寓，以及越来越多的房东们面临着什么新的挑战呢？

房屋租赁是关系国家经济民生的重要行业，国家重视、政策向好，各条路线的资本也要分一杯羹。 领域还处于“野蛮生长”阶段，问题很多，机会也不少。 放眼未来，租赁领域一定会出现伟大的企业。 但是回到现在，租金倒挂、暴雷频率是长屋公寓无法周转的话题，上市引入公开资本，无法处理的问题是什么？

一、领域:存在逻辑与成长空之间1、租赁平台的存在逻辑

目前，租赁市场中机构运营的是各类长屋公寓。 虽然房屋租赁诉求强烈，但以前从中国传来的房屋租赁市场支离破碎、效率低下，个体业主和房客面临着许多痛苦之处。 这为租用长公寓的平台提供了很大的机会。

具体来看，业主租用自己的房子主要有以下几大痛处

1)需要装修、家具及维护费用；

2)与代理店和潜在的租赁人进行交易需要很多时间和精力

3)合同期满后的空缺货期间发生损失。

出租方最大的损失是:

1)公寓的共同租赁问题，室友的构成和可靠性；

2)与房东/中介商的合同谈判以及后期纠纷(布莱克房东)；

(/h/)3)个人房东没有服务意识，缺乏维护服务。

另一方面，长屋公寓平台为低效的租赁市场提供了机构处理方案。 他们集中管理大量公寓单元，大规模租赁，转换为标准化和翻新的单元，提供高效的交易流程和后期租赁服务。 用这样的方法，共同生活平台处理了住客和业主的痛苦。

2、长屋公寓市场的增长空之间

中国的房屋租赁市场规模大，发展迅速。 年，中国约有2亿人居住在租赁住宅中，总租金收入达到1.8万亿元。 艾瑞咨询( iresearch )的数据显示，到2023年，该市场预计将增长到3.0万亿元。

但经济活跃、人口集中、房价更高的一二线城市占全国租赁市场总额的67%，年一二线城市租金收入总额为1.2万亿元，上升至2.0万亿元。

长租赁公寓领域空之间的增长逻辑是“租赁市场的高增长”+“机构化长租赁公寓的平台渗透率的提高”，具体如下。

1)城市化进程不断加快，人口越来越集中在一线中心城市群

目前中国的城市化率为60%左右，从发达国家的80%-90%到一定的空之间。 预计到2030年，中国城镇化率将进一步上升到70%以上，这意味着城市生活人口将增加1.7亿，越来越多的城市将集中在一线城市。

(/h/)2)在房价高的收入比中，购买欲望下降，平均购买年龄变高

当房价超出人们的收入范围时，在租赁同权等政策的加持下，购房这一曾经的必备期权逐渐被放弃。 艾瑞咨询的数据显示，年内，约43%的年轻人接受了无限期租房而不是拥有房产的想法。

另外，即使是多次买房的人，也适当延迟了职业生涯时间。 艾瑞咨询的数据显示，在一线城市首次购买的人平均年龄从年的30岁增长到年的35岁，还增加了5年的租期。

3)住房租金上涨加快

近年来，我国平均住房租金增长速度远远低于房价增长。 展望未来，住房租金将以更快的速度增长，尤其是诉求旺盛的一线城市。

(/h/)4)长睡眠公寓的平台渗透率提高

长租公寓的平台，由于处理了零售额的诸多痛点，在政策和资金的支持下，越做越大是必然的趋势。 根据美国日本的经验，机构运营的长租公寓的份额分别约为57%和80%。 截止到年底，中国机构运营的长屋公寓只占住宅租赁房产的2%，增长空之间还很大。

二、竞争结构

除 以前流传的中介外，长屋公寓可分为“住宅企业公寓”、“集中型公寓”、“分散型公寓”。

其中，房企类入局较晚，但资金和资源特点明显，以非常快的规模扩大和开业。 根据凯利的数据，万科泊公寓、龙湖冠公寓、旭辉领公寓截至年底分别累计23万套、10万套、5万套成为房企类前三名。

而分布式公寓运营商由于入驻快、扩展方法更灵活，是目前开业规模最大的分支。 截止到年末，自由、公寓、蛋壳公寓分别以管理住宅数80万套、70万套、40万套排名前三。 (注)凯尔利的第三方数据与招股书有出入，这里需要使用凯尔利的数据)

相比之下，由于资金和资源的限制，集中型公寓的规模扩大非常缓慢，在已经开设的房源排名中，前三位分别是魔方、世联红璞、乐乎公寓，分别为7万家、3.5万家、3.05万家

(/h ) )三、在蛋壳青客看来，租赁公寓规模变高，租金依然下跌，雷击风险降低1、规模变高，入住率高

此次上市的蛋壳和青客公寓都是分散型运营商，规模大，扩张也很快。 其中蛋壳公寓于年成立，年末管理的公寓数量为2434套，年末为2.36万套，复合年增长率为359.7%。 截至2019年9月30日，蛋壳管理的公寓达到4.07万家。

关于 空安装率，当全年增长加速时，蛋壳公寓的入住率明显下降。 但是，随着企业品牌的确立和市场的成熟，近三年来蛋壳公寓的入住率逐渐上升，截至2019年9月为86.90%。

另一方面，青客从年开始办理公寓租赁业务，招股书显示，截至年底，青客管理的公寓96，529间，比年末增加99.40%。 2019年6月30日为97，621室，分布在上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京5个城市。

过去3年，青客公寓入住率均在90%左右，处于较高水平。 这是因为青客的扩张速度一方面不如蛋壳激进，另一方面青客的目标群体更广泛，包括应届毕业生、入门级白领、工业工人在内，平均月租金不超过2000元。

在激烈的长屋公寓混战中，蛋壳和青客都是其中的佼佼者之一，在这几年实现了规模的迅速扩大，保持了很高的入住率。

(/h ) ) 2、租金的逆差

但是，目前所有长租公寓平台面临的挑战是:租金下跌、规模扩大、收益增加、损失也越来越大。

年，蛋壳公寓取得的租金+服务费总收入26.75亿元，其中租金价格21.72亿元，销售、装修、管理等其他经营价费用17.25亿，利息费用1.63亿，最终上网

青客公寓情况相似，财政年度(年9月-年9月)营业收入7.97亿元，租金价格6.65亿元，其他经营价格和费用6.52亿元，利息费用0.77亿元，最终录得网络损失5.00亿元

从 占有率来看，蛋壳和青客净损失的绝对值均占收益的比例超过50%。 这意味着投资150元，只能获得100元的收入。 那么，这150美元的价格投入有改善的可能性吗？ 是在空之间吗？

从 变化趋势看，蛋壳和青客的规模效应都达不到作用的程度，近年来最重要的价格项目都在上涨。 特别是占有最大的租金价格，近三年来，蛋壳和青客公寓的租金价格占收益的比例大幅上升。 蛋壳公寓从去年的77.91%增长到2019年9月89.01%； 青客公寓从财政年度的79.20%上升到了2019年的80.10%。 从租金价格涨幅来看，青客的状况优于蛋壳。

其次，二次装修和家庭折旧价也一直很高，，，2019年9月蛋壳折旧费和折旧费收益率分别为15.07%、13.95%、15.81%； 青客的这个价格更高，占收益的比例在17%左右。

除了 租金和装修价格外，长屋公寓的几大费用还包括销售费用、行政价格和研发费用。 随着竞争的加剧，卖方的投入越来越大。 2019年蛋壳和青客的销售费用都比上年高很多，其中蛋壳2019年的销售费用为-7.94亿元，占15.88%； 青客2019年度第三季度销售费用为1.02亿元，占11.37%。

在行政费用方面，由于分散型长屋公寓的特质，管理价格高，规模上升也不容易提高效率。 蛋壳的最新行政价格为7.92%； 另一方面，青客为8.47%。

研发费在过了前期APP建设期后，以后只需要承担更新和修复价格，这是一门规模非常大的科目。 不管是蛋壳还是青客，研发费占收益的比例都在下降。

3、卖方通过租客撬开超高的杠杆

“平台出逃，租客被房东赶出住所，依然在借金融机构的租赁贷款”的情景越来越频繁，长期租赁公寓也是改善租赁领域环境的龙头，普通租客心中的欺诈标志。

这样的原罪是怎么产生的呢？ 长屋公寓的平台为什么会有做这种事的动力？ 投入大，损失大，规模变大需要钱，大量的资金从哪里来？ 长屋公寓选择了向销售方施加杠杆作用。

目前最常见的方法是通过贷款、租金让利等方式，引诱租客贷款分期支付房租。 据此，相当于一次性收回年租金，出租人与平台建立租赁关系，与金融机构建立借贷关系。

这相当于出租人通过每月支付房租的信用，向金融机构提前融资。 对于追求快速扩大规模的平台来说，这是重要的资金来源。 对出租人来说，表面上看仍然是更方便的月度租金支付，看起来享受租金优惠也是一个好的选择。

仍然提供住房和服务，每月支付租金。 的实质从赚取差价的房东变成了以基础资产为基础的金融产品。 看似温和，但平台提前收回租金，金融机构赚取利差，租户享受租金优惠和月度支付的便利。

但在这种情况下，平台的实际杠杆水平很高，如果卖方业绩下滑，资金将无法周转，平台资金链将断裂。 另外，暴雷作为房东的平台，业主有权不收租金收回房屋，金融机构与出租人的借贷关系也依然成立，最弱势的出租人被赶出住所，借款也必须偿还，维权对策

2019年，雷击频发，租赁贷款所占比例减少。 根据公募书，蛋壳公寓在年、年、截至2019年9月30日的9个月间，比较有效的租赁合同中，分别有91.3%、75.8%、67.9%采用现金贷款。 截至2019年6月，青客公寓的65.2%以比较有效的合同采用现金贷款。

总结:

(/h ) )虽然长期租赁公寓的长期愿景成立，但中短期内应该如何处理这许多问题是很重要的。

在现有业务水平上，一方面卖方租金上涨，与房东约定的租金价格上涨，实现收益方超额，消灭租金转卖。 这将市场集中度的提高和出租人对租金的经济和心理负担放在首位。 其次是压缩销售、行政、装修等价格费用，从上述数据来看还很难。

另一种思路是比较大量的租赁资源提供增值服务，相当于物业管理企业的作用。 但是，蛋壳和青客等分散型长屋公寓的操作性很低。

最后，上市可以解决什么问题？ 明确性最高的是企业品牌背书的提高和融资渠道的扩大，作为现金贷款的替代渠道，安全也消除了许多原罪。

/sylvie

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(责任:王荣智) ) )

来源：企业之窗