“中永资产管理：去杠杆后房地产金融将迎来那些变革”

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/ h// h// h// h// h// h// h// h// h//第五届全国金融实务会议年7月14日至15日在北京召开，每五年一次的全国金融实务会议，经常举行 房地产位于整个金融体系的中心，将迎来拐点变革 在所有资产类别中，房地产是最容易举债的，也是金融机构青睐的对象 原因很简单，不动产是最高质量的抵押品，抵押价值为杠杆提供了天然的安全保障 因此，基于不动产抵押价值的债务杠杆正在迅速扩大 金融体系扩张产生的货币大量流入房地产贷款、开发、投资等行业，如果金融体系和房地产连成一体，整个体系就会变得非常脆弱 特别是在实体经济转型之际，在增长速度放缓的背景下，金融体系迅速扩张，将导致金融风险的凝聚 不动产作为资产有很高的投资门槛。 由于这缺乏流动性，所以并不像股票那样能够在公开市场充分流通和交易，而是能够获得比较有效的市场定价 房地产的价值，往往只能由专业的资产判断机构根据评估理论和判断师的经验，提供一种判断价值，以此作为真正的价值参考 估值本质上基于新闻充分条件下的资产价值评估 因为新闻做得不够。 因为这个绝对的内在价值只存在于神的观点中 作为资产判断机构，即使是专家和敬业，也必须面对新闻的不完善和主观问题 何况，资产判断机构良莠不齐，给房地产客观价值的评定带来了困难 但是，这次金融会议把降低国有公司杠杆化作为重中之重，除了有助于缩小杠杆化、降低经济的系统性风险外，还确定了促进房地产评估逻辑回归本源。 从抵押价值向投资价值的转换 不动产根据其用途的不同，价值判断的逻辑也不同 作为抵押用途和投资用途，对应的评价逻辑不同 投资价值是以投资为目的的价值判定，不仅考虑现状价值，还考虑未来的增长空之间和预期收益率 投资价值的核心要素是房地产的盈利能力，即产生现金流的能力 也就是说，不是有住房就值得抵押，有文案、有收益是投资价值的基础 在金融杠杆趋势下，房地产这一大类资产也经历了虚假存款的真实过程，注重抵押价值，回归资产价值的本源——投资价值 金融方法的变化:从间接金融到直接金融 国内房地产金融历来是以银行体系为中心的间接金融。 这是因为过去的房地产业是以住宅为中心的增量式开发，高利润和高速周转是开发商的首要商业模式，在此之下，公司用间接融资的方法效率最高，收益最大 发行股票和债券等方法在公开资本市场的直接金融中，只存在于少数大型住宅企业 直接金融标准化程度高，有助于融资价格的降低和风险的分散，但作为公开市场的产品，对发行主体的信用等级要求很高，拒绝绝大多数公司 近年来兴起的资产证券化，直接引领了金融的先行，得到了巨大的快速发展 但是，随着市场规模的快速增长，证券化是杠杆化还是杠杆化的争论再次浮现出来 商业模式的变化:从开发商到房地产基金 过去的20年是国内房地产领域取得巨大快速发展的时代，在城市化和市场化的浪潮下，房地产业成为了国民经济的支柱产业 在这个过程中，开发商和金融机构扮演着最核心的角色，房地产基金在开发商融资过程中的辅助、合作甚至通道作用，至多是黄金时代的注脚 随着经济和产业的变革，中国的房地产领域发生了深刻的变化。 最核心的是房地产正从增量时代走向库存时代 库存资产价值链有开发建设、孵化培育、存续增值、重组整合四个阶段 当市场整体由增长走向库存时，必然会诞生专门的房地产基金类资产管理机构，以市场容量为支撑，通过专业化和资产流动化，完成市场洗牌和重组 房地产领域从增量开发进入库存管理，人口结构和城市化进程稳定，面临着房地产领域或经济周期性调整和更严格的资本管理制度两大调整重叠的冲击 中国的房地产金融模式可能会迎来影子银行的落幕和房地产大资本管理崛起的重要分水岭 在这个过程中，房地产基金面临着重要的变革和契机 / h// h// h// h// h// h

来源：企业之窗