“安徽中永资产管理：2018年房产市场主基调仍是“稳”字”

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在政策高压下，供需方出现了明显的预期分化，阶段性市场特征明显。 / br// h /

根据 年市场拆解展望报告，预计2009年，政府调控措施、信贷环境变化、供需双方预期、城市产业快速发展和轨道交通建设将是影响广州房地产市场的主要因素。 长期机制建设期的稳定维持仍然是主要基调，监管政策难以退出。 / br// h /

市场供给方面，预计全年商品住宅新增供给将有所增加，而作为粤港澳海湾地区核心城市的广州，近年来产业升级和交通建设正处于高速发展期，楼市相关板块的市场价值将大幅提高。 由于监管政策难以放松，信贷环境紧张，金融杠杆等将大幅减缓市场价格涨幅，房企合理定价将带动商品走高走低，整体楼市将平稳快速发展。 / br// h /

/ h// S2 /房地产调控政策的连续性/BR// h/]

在 年12月的中共中央政治局经济实务会议上，首次提到了建立房地产稳定健康快速发展的长效机制。 传统的房地产市场调控政策以房地产限购、限贷为中心，比较房地产市场短期诉求的调控越来越多。 这种行政调控手段暂时抑制了房价的上涨势头，但一旦退出，房价很快出现了回升的反弹。 为此，会议提出，必须加快研究，建立年中符合国情、适应市场规律的房地产稳定健康快速发展的长效机制。 / br// h /

在这个大背景下，年全国和广州楼市调控政策持续加码，降低金融杠杆，抑制周转，推进供给侧结构改革等。 在时间节点，上半年加强监管政策，市场监管力度加大，在能够稳定市场的下半年改革土地出让方法，推进租赁。 / br// h /

但是，刚刚结束的年中央经济实务会议提出了加快多主体供给、多渠道保障、租金购买的住房制度，将完全促进房地产市场稳定健康快速发展的长效机制，维护房地产市场调控政策的连续性和稳定性。 因此，在房地产供给改革未取得关键进展、租赁与出售并行局面未完成、长效机制未得到实质性完全推进之前，现行限购贷款限制等措施将长期反复出现。 / br// h /

金融对杠杆作用压力

近年来，随着金融杠杆上涨，国内资产价格上涨，房地产对信贷资源的虹吸效应非常明显，年房地产贷款占新增贷款的比重在40%以上。 如果金融杠杆无法抑制，经济就会变得空虚，金融风险就会不断积累。 年以后，m2的增长率持续下降，由此可见国内已经进入金融杠杆化。 同业拆借利率持续上升，5月以后高于贷款基准利率水平，10月以后进一步上升，社会信用资金价格迅速增长。 / br// h /

全球流动性受美国加息和资产负债表紧缩的影响，9月以来，许多主要国家纷纷加息，进一步明确了全球货币紧缩的预期。 年后，中国主要通过mlf操作调节资金价格，年根据世界货币环境的变化，有可能国内或增资。 / br// h /

近两年来，在宽松的货币环境下，房企负债水平快速上升，因此未来信贷紧缩和资金价格上涨将抑制房企资金来源和开发利润水平，促进公司资金回收的压力不断上升，未来房企合理定价出售商品的情况将会增加。 金融紧缩和实际利率的上升在诉求方也会加大购房人的支付压力，导致诉求下降，但正如合富研究院一直强调的那样，加杠杆作用将导致资产价格涨幅大幅放缓。 / br// h /

成交和价格稳定，市场诉求还很旺盛

从 年广州楼市走势看，一季度市场热度高，房企抛售热情强，各区价格普遍上涨，北部大幅上涨，开盘超七成。 到第二三季度，受317/330政策正面影响，楼市热度下降，推货大幅减少，价格涨幅明显放缓，新品拆迁降至五成左右。 四季度，在政策延续、行政管理加强、十一黄金周和年末房地产公司业绩冲刺等因素的推动下，企业品牌房地产企业积极增加销量，推力回升，东部、南部个别项目小幅利好5%左右，成交回升。 / br// h /

在监管政策难以放松的前提下，安徽中永市场研究员表示，预计全年价格走势仍将持续下半年的稳定态势。 成交量方面，年1-11月，全市上网本面积872万平方米，比去年同期减少31%。 在手供减少和价格高企的市场环境下，运营商诉求流向二手，全市二手上网本面积982万平方米，同比增长17%，成交率首次超过一手。 / br// h /

来源：企业之窗